一棟所有・区分所有の比較
マンションというものにはいくつかの障害がつきものです。
「空室」､「家賃滞納」､「建物の老朽化」､「地震」… とくに、「空室対策」というのはどのマンションオーナーでも抱える問題の一つです。
戸数の多い物件の数室が空室なのか、1室しかない物件が空室かで大きく異なります。
まずは一棟所有しているAさんと区分所有しているBさんの場合を見てみましょう。
所有している物件が 満室の場合
マンションを一棟まるごと所有するAさんの場合
Aさんの月額返済は103万5,360円。賃料が6.5万円での設定という事は…
| 価格 | 3億円 | 間取り | 1R | 賃料 | 6.5万円/月 | 借入 | 30年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 所有 | 全25室 | 利回り | 6.5％ | 月額返済 | 1,035,360円 | ||
1か月あたりのキャッシュフロー
全25室が満室の場合
賃料162.5万円-月額返済103.5万円=58.9万円/月
1年あたりのキャッシュフロー
全25室が満室の場合
賃料58.9万円×12ヶ月=707.5万円/年
※数字は100円単位以下四捨五入 ※賃料7万円×全25室=月額162万円の賃料 ※変動金利1.5％
マンションを一室のみ所有するBさんの場合
Bさんの月額返済は6万8,500円。賃料が8.5万円での設定という事は…
| 価格 | 1500万円 | 間取り | 1K | 賃料 | 8.5万円/月 | 借入 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 所有 | 1室 | 利回り | 6.8％ | 月額返済 | 6万8,500円 | ||
1か月あたりのキャッシュフロー
1室が満室の場合
賃料8.5万円-月額返済6.8万円=1.6万円/月
1年あたりのキャッシュフロー
1室が満室の場合
賃料1.6万円×12ヶ月=19.8万円/年
※数字は100円単位以下四捨五入 ※賃料8万円 ※変動金利0.975％
もちろん所有している物件が満室の場合は、年間で多くのキャッシュフローが見込めます。
しかし、所有物件には必ず空室が出るものです。
次は所有物件に空室ができた場合のAさんとBさんを比較してみましょう。
所有している物件に 空室ができた場合
マンションを一棟まるごと所有するAさんの場合
所有している全25室中5室が空室、稼働率は80%になってしまった。
| 価格 | 3億円 | 間取り | 1R | 賃料 | 6.5万円/月 | 借入 | 30年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 所有 | 全25室 | 利回り | 6.5％ | 月額返済 | 103万5,360円 | ||
1か月あたりのキャッシュフロー
全25室のうち20室が満室の場合
賃料130万円-月額返済103.5万円=26.4万円/月
1年あたりのキャッシュフロー
全25室のうち20室が満室の場合
賃料26.4万円×12ヶ月=317.5万円/年
※数字は100円単位以下四捨五入 ※賃料6.5万円×満20室=月額130万円の賃料 ※変動金利1.5％
マンションを一室のみ所有するBさんの場合
Bさんの月額返済は6万8,500円。区分所有している部屋が空室となった場合稼働率は0%。
| 価格 | 1500万円 | 間取り | 1K | 賃料 | 8.5万円/月 | 借入 | 20年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 所有 | 1室 | 利回り | 6.8％ | 月額返済 | 6万8,500円 | ||
1か月あたりのキャッシュフロー
1室が空室になってしまった場合
賃料0万円-月額返済6.8万円=マイナス6.8万円/月
1年あたりのキャッシュフロー
一年間のうち半年間が空室となった場合
満室期間6ヶ月×1.6万円=9.9万円/半年
空室期間6ヶ月×6.8万円=マイナス41.1万円/半年
年間にすると…→9.9万円-マイナス41.1万円=マイナス31.2万円/年
※数字は100円単位以下四捨五入 ※賃料8.5万円 ※変動金利0.975％
このように、Bさんの物件(1室を区分所有)が空室となれば、ダメージは100％！
年間半年の空室であっても収益どころか赤字に。
結論として、区分所有の場合は、空室が発生した際にはリスクが大きくなります。
一棟所有の場合、80％の稼働率でも余裕のキャッシュフローが残ります。
この差が、区分と一棟の大きな｢差｣と言えるかもしれません。
更にマンションの場合は管理費や修繕積立金と毎月の支払いが加算される事があります。
『収益物件を購入する際、売却する時の事を考える』
区分所有・戸建て・一棟所有物件などどれを購入するときも共通して念頭に置かなければならない条件です。
その条件を無視してしまうととんでもない事態に後々なってしまいます。
近年の経済情勢では何が起きても不思議ではありません。
不測の事態が起きた時、どうしても多額の資金が必要になった時など、購入する際は売却の時のことも考え、
売買代金が想像以上に下がることが考え難い条件を揃えておく必要があります。
それゆえ、購入前の事前調査はしっかりと自分でも足を運ぶなど十分確認してください。
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