空き地になっている土地や駐車場などになっている、土地を有効に収益をあげる物件にしませんか?

有効な土地活用

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放置されたままの大切な資産

元々は貸工場や貸倉庫だったが、借り手がいなくなり「貸し土地」として募集はしているもののなかなか借り手が見つからない。 更地にしてみればと更地にしたものの、それでも借り手が着かず放置された状態で雑草が生い茂っていく始末…
毎年、多額の固定資産税のみを支払っている。そんなケースはありませんか?
ここでは、当社で事例のあった約360坪の土地を例に資産活用方法をご提案します。

知らないと損をする資産活用

周辺駐車場の相場をまずは確認してみます。
例えば、周辺駐車場の月額相場が約13,000円前後とします。 駐車場としてはどんな駐車場が造成可能かを検討しました。

月々収益 585,000円
13,000円×45台=585,000円
年間収益 7,020,000円
585,000円×12ヶ月=7,020,000円

しかし、周辺に同様の駐車場が3つあり、いずれも区画には2〜4区画の空きがありました。
故にもし、該当土地45台収容可能駐車場を造成した場合、満車状態を維持することが出来るか、もしくは45台満車にすることすら可能かどうかという点が重要でした。

駐車場経営のメリット

メリット1低投資で運営が可能
駐車場を運営していく際、一番の魅力は最初の費用を抑えてスタートすることが出来る点です。 建造物を建てるわけではないので、初期費用を抑えることが可能です。

メリット2メンテナンス費用がかからない
マンションなどとは異なり、契約を終了したからといって改装などの手間がかかりません。

メリット3小さな土地でも有効活用が出来る
駐車場は極端に言えば車一台分のスペースでも運営が可能です。

空き区間があれば、収益性が大きく影響します。
駐車場経営のデメリット

デメリット1税額
一般的に住宅用地であれば200uまでの部分までは税額は特例がかかり、1/6になります。
しかし、駐車場用地(更地の商業地など)となれば特例がないため、住宅用地に比べ税額が6倍になります。
必要経費が少ないので、所得税が課税される部分もそれだけ大きくなります。
税制上での評価が更地と同じ扱いになるため、固定資産税や都市計画税または相続税評価においても軽減がありません。
ただし、相続税評価で立体駐車場の場合、「特定事業用宅地」として400uまで80%減が適用されるケースもあります。

デメリット2収益が不安定
大手法人などと契約が出来れば、長期的に安定した収益が見込めますが、周辺駐車場の空きがあるように、収益性が不安定となります。
1台ずつの賃料が低いため、解約も容易で空き区画が出やすく収益性が上がらないという面があります。

デメリット3立地に大きく左右される
駐車場は立地が悪いからといっても、何も努力(募集活動)のしようがないのが現状です。
借りる人がいないときには家賃を下げても空き区画は埋まりにくくなります。
コインパーキングでも同様のことが言えます。


駐車場は、空き区間が収益に大きく影響します。

家賃が低い設定のため、空き区画があればその分の収益は大きく影響し、税額などを考慮しても収益性のあがる資産活用とは言いにくい面もあります。
では、同様の場所で、賃貸マンションを建築した場合(都市計画法により建築不可の場合もあります)はどうでしょうか。

賃貸マンション経営による土地活用について

同様の場所で、賃貸マンションを建築した場合
(都市計画法により建築不可の場合もあります)はどうでしょうか?
当社では賃貸マンション建築、賃貸マンション管理のプロフェッショナルとして、様々な視点からご提案を致します。
徹底したマーケティングを行い、その地域地域の特性を活かしたプランをご提案。
今回は、総戸数55室5階建ての賃貸マンションならこの土地でも建築が可能となりました。
そこで、その物件周辺のワンルームマンション相場を調査し、約60,000円の賃料と仮定し考えます。
5階建て、総戸数55室のマンションを建てる際に要する建築費用としておおまかに考えても建物だけで、315,000,000(3億1,500万円)かかります。
しかし、今回の例ではすでに土地自体を所有されておられたので、土地取得費用がかからないため低コストでの建築が可能に。

徹底したマーケティングを行い、その地域の特性を活かしたプランをご提案。
今回は土地自体を所有されていらっしゃったので、土地取得費用がかからないため低コストでの建築が可能に。

月々収益 3,300,000円
約60,000円×55室=3,300,000円
年間収益 39,600,000円
3,300,000円×12ヶ月=39,600,000円
年間利回り 12.57%
39,600,000円÷315,000,000円=0.1257...

以上の様に、土地の費用がかからないため、年間利回りが12.57%と大変魅力的な物件を建築することが可能となります。 しかし、ここには当社で一番大切な考え方である
「売却する際のことを考慮する」という部分がありません。

上記の利回りは土地に費用がかからないためであり、もし今後この物件を売却することを考慮した場合は上記の利回りは達成出来ません。
上記のような坪数・総戸数・一部屋家賃相場・建物建築費用と土地価格を考えるとおよそ売買価格は500,000,000(約5億円)前後になると思われます。

そうなると…
月々収益 3,300,000円
60,000円×55室=3,300,000円
年間収益 39,600,000円
3,300,000円×12ヶ月=39,600,000円
年間利回り 7.92%
39,600,000円÷500,000,000円=0.0792

これでは、最初のような魅力的な利回りとは言えません。
売却が難しくなることが予想されます。


周辺物件との大きな差別化を図る。
部屋ずつの家賃価格を上げて月々の収益を上げることに着目。

  • (1)すべての部屋を段差のないフルフラットの部屋に。
  • (2)浴室の浴槽を普通のワンルームマンションではあまり使用しないUB1116やUB1014などの大きめの浴槽を使用。
  • (3)三階建てでは珍しい、建物内にエレベーターを設置。

それは、現在のワンルームの賃貸物件は「貸したい人(オーナー)」、「借りたい人(借主)」とのバランスが崩れ、空室が目立っているのが現状だからです。
周辺環境に「学校」「大手企業」などがあれば、そこに通勤・通学する人を狙うことが可能ですが、今回の事案の場所にはその点が厳しい面がありました。

このような事柄をどう補うのか?それは学生や社会人をターゲットにするのではなく、高齢者をターゲットにすることが得策だと判断しました。 若い方の人口が少なくなり、賃貸契約数が減少している一方、高齢者の方専用の賃貸物件がどんどん増えてきて賃貸契約数も増えています。

これを「高齢者向け優良賃貸住宅」と呼び、段差のない床・浴室・トイレなどへの手すり設置、緊急通報装置などの設備を備えた高齢者が安心して住み続けられる民間の賃貸住宅です。入居者の所得に応じた家賃補助もあります。

このように、何か付加価値を付けることでお部屋の稼働率を何倍にも引き上げることが可能になってきます。

当社では、新築建築の際の「満室保証制度」や借りられる方に好評の「インターネット無料マンション」などのプランがあります。
オーナー様は建築直後の空室についての不安を抱く必要はなく、満室状態での引渡しとなり、建築後すぐに収益を上げることが可能となります。
また、当社は賃貸不動産のプロフェッショナルとして、入居者斡旋に加え、物件の管理もお手伝いすることが可能です。

常に当社では、賃貸マンションの建築の際には、
「売却する際のことを考慮する」ことが使命として、ご提案を続けています。
購入することよりも、売却する際にオーナー様の不利益となるようなものであれば、たとえ建築が可能でもお断りすることもあります。
当社、不動ハウジングはオーナー様が喜んで収益を上げていただく為に何が出来、何が必要かを常に考慮しております。

手付かずの土地や「募集中」看板を掲げているだけではなかなか土地の活用は行えません。
「どうしたらいいんだろう?」
「もう借り手は見つからない」
とお困りの土地オーナー様。
是非、一度当社にご相談ください。ご相談は無料です。
きっと、オーナー様のお役に立てるプランをご提案することが出来ます。

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