同じ収益物件でも大きく違うのは「一棟所有」か「区分所有」。その大きな違いをご説明します。

収益物件の「得」と「損」

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一棟所有・区分所有の比較

マンションというものにはいくつかの障害がつきものです。
「空室」、「家賃滞納」、「建物の老朽化」、「地震」… とくに、「空室対策」というのはどのマンションオーナーでも抱える問題の一つです。
戸数の多い物件の数室が空室なのか、1室しかない物件が空室かで大きく異なります。
まずは一棟所有しているAさんと区分所有しているBさんの場合を見てみましょう。

まずは所有している物件が満室の場合

Aさんの月額返済は118万1,467円。
賃料が7万円での設定という事は…

3億円

1Rマンション

7万円

30年

全35室

118万1,467円

9.8%

245万0000円
-118万1,467円
126万8,533円

※賃料7万円×全35室=月額245万円の賃料
※変動金利2.475%

126万8,533円
×12ヶ月=
1,522万2,396円/年間

Bさんの月額返済は5万2,869円。
賃料が8万円での設定という事は…

1千万円

1Kマンション

8万円

20年

1室

5万2,869円

8.4%

8万0000円
-5万2,869円
2万7,131円

2万7,131円
×12ヶ月=
32万5,572円/年間

もちろん所有している物件が満室の場合は、
年間で多くのキャッシュフローが見込めます。

もちろん所有する物件が満室の場合は、年間で多くのキャッシュフローが見込めます。
しかし、所有物件には必ず空室が出るものです。次は所有物件に空室ができた場合のAさんとBさんを比較してみましょう。

所有している物件に空室ができた場合

所有している全35室中、7室が空室に
なってしまった。

3億円

1Rマンション

7万円

30年

全35室

118万1,467円

9.8%

196万0000円
-118万1,467円
77万8,533円

※賃料7万円×満28室=月額196万円の賃料

77万8,533円
×12ヶ月=
934万2,396円/年間

Bさんの月額返済は5万2,869円。
賃料が8万円での設定という事は…

1千万円

1Kマンション

8万円

20年

1室

5万2,869円

8.4%

0円
-5万2,869円
-5万2,869円

2万7,131円×6ヶ月
-5万2,896円×6ヶ月
-15万4,425円/年間

※一年間のうち半年間が空室となった場合を想定

このように、Bさんの物件(1室を区分所有)が空室となれば、ダメージは100%! 年間半年の空室であっても収益どころか赤字に。

結論として、区分所有の場合は、空室が発生した際にはリスクが大きくなります。
一棟所有の場合、80%の稼働率でも余裕のキャッシュフローが残ります。
この差が、区分と一棟の大きな「差」と言えるかもしれません。更にマンションの場合は管理費や修繕積立金と毎月の支払いが加算される事があります。

しかしながら、区分所有・戸建て・一棟所有物件などどれを購入するときも共通して念頭に置かなければならない条件があります。 その条件を無視してしまうととんでもない事態に後々なってしまいます。

『収益物件を購入する際、売却する時の事を考える』


です。 近年の経済情勢では何が起きても不思議ではありません。
不測の事態が起きた時、どうしても多額の資金が必要になった時など、購入する際は売却の時のことも考え、売買代金が想像以上に下がることが考え難い条件を揃えておく必要があります。
それゆえ、購入前の事前調査はしっかりと自分でも足を運ぶなど十分確認してください。

当社の実績

最後に、不動ハウジングでは過去、数十件の収益物件のご紹介実績がございます。
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