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和歌山県在住の男性
年齢:70歳(当時)
職業:自営業
和歌山に数件、大阪に2件の区分所有物件を持ち、
区分所有物件の購入→売却を繰り返して利益を得ていましたが…

Aさんとの出会い

H様は大手不動産会社の方からご紹介頂きました。

この大手不動産会社は一棟収益については専門外でしたので、『H様に一棟収益とはどういう事かを説明して欲しい』という依頼をお受けしました。
その際、他の方が買われた大阪市都島区の物件を当社代表がH様にご案内しました。

この日は購入する・しないという話ではなく、和歌山在住の方なので、大阪ではどういう物件需要があるのか、収益の概念、購入後のリスク、管理の事等…「一棟収益物件とはどういうものか」というお話をしました。

初対面時はここで終了しました。

3年後の再会

それから約3年経過後、突然当社に「和歌山のHです」とご連絡を頂きました。

このとき、H様は池田市と新大阪に銀行の借入無しで、キャッシュにて区分所有物件をご購入・所有しておられました。
この新大阪の物件に苦戦して売却を検討されていましたが、見極めが甘かったのか全く売れず、「賃貸として貸してしまうと売るときに売りにくくなってしまうのだがどうしたらよいか」というご相談でした。
3000万円程度で売却したいが… 2室とも約2,500万円で購入し、売価希望は1室3,000万円程。しかし当社で査定したところ、3,000万円での売却は難しいと判断。


そこで、「利益を抜く考えは捨てて、購入時の金額がクリア出来ればいいという考えではどうでしょうか?」とご提案しました。そうすれば1室約2,500万円合わせて約5,000万円です。

「売れない」=「5,000万円の金額が寝ている」ということ。

区分所有で賃貸貸しすると空室になった時1/1でリスクが高くなってしまいます。
→詳しくはこちら【区分所有と一棟所有の比較】

また今後もこのような利益を乗せて売却をするという方法を続けていくとなると、当該物件のように物件の見誤り、時期の見誤りなどの怖さがあります。
区分所有の収益物件はキャッシュで購入できる程の低資金で購入でき、利益が上がると利益率も高く、借入れも不要です。
しかしながら様々なリスクがあります。なぜならすべてが1/1だからです。

一棟所有のご提案

一棟所有と区分所有の決定的な違いは金額面にあります。

一棟所有となれば、億単位の金額が必要になりますが、その金額をキャッシュで購入するというのはほぼ不可能です。

では、3億の物件を購入する際、どれくらいの自己資金が必要なのか?

はい。およそアッパーで売買価格の20%ですので、3億の物件なら6,000万円が必要な自己資金です。
既にお持ちの物件を売却する際の『5,000万円+その3億の物件の担保評価』で、その自己資金で必要とされる6,000万円は十分にカバーできます。

2棟を売却

つまり、今までは区分所有物件を購入する為と考えていた資金を、一棟収益物件を購入する際の頭金として考えてみてはいかがですか?という事です。
あとはその購入する予定の物件を担保に入れれば銀行での「アパートローン長期借入」は可能です。また、キャッシュフローを起こすこともできます。

区分所有の物件のリスクである空室が出てしまうと1/1という問題が、一棟に30〜40戸の物 件となれば一度に30/30とすべてが空室になる事はほぼないので、1/30〜1/40という風にリスクも分散できるのです。

やはり購入する人にとれば、低資金で借り入れも起こさず購入可能な区分所有の方がリスクが少ないように感じがちですが、何か一つ見誤りや見当違いなど予期せぬ事態が起きた時、

・キャッシュフローを起こすことが難しくなる
・転売時に購入価格を下回り赤字になる
等の事態に陥る可能性が一棟収益より高いのです。

それなら、全ての部屋が空室になるリスクが少ない上に、月々の収入で30年間返済をしつつ、確実に家賃収入でキャッシュフローを起こす一棟収益の方が購入時の金額は高いが安定する、という事です。

収益物件のご購入

本当に私に一棟所有はできるのか?

当然ながら、金融機関も単純に2室売って現金5,000万円を用意し、3億の物件を購入したいから、2億5,000万円を「すぐ貸します。」というように簡単ではありません。
その方の資産背景、収入、仕事の内容(公序良俗に反する仕事だった場合即NG等)、購入予定の収益物件が採算に乗るかどうか、金融機関が担保にとって適正かどうかなど、様々な壁をクリアしていく必要があるのです。

しかし、ここは当社が得意とする分野。

区分所有物件2棟の売却

H様はこの2件に投資し、他に自己資金をお持ちでなかった為、まずはその区分所有物件2件を売却する動きとなりました。

その時専任でその区分所有物件を売りに出していた業者にどういった販売活動をしているか確認したところ、特に目立った販売活動をしていないとの事。

その理由としては、
「時期が時期なので…」
「たまたまこの値段帯のお客様がいない」
などありきたりな説明しか受けられませんでした。


そこで、H様に『物件の価値が下がってしまう前に早急に売却した方が良いですよ』と提案。

するとH様から「出来れば利益が出れば嬉しいが、最悪でも投資した金額を回収できれば売却して構わない」との承諾をもらい、売却も弊社に依頼頂きました。

先に専任契約を行っていた業者からは「まだ専任の期間が残っている」との抗議を受けましたが、現在特に目立った販売活動はしておらず、また、月に一度の報告義務も怠っている状態。
このまま売価が少しずつ下がっていくのを待つ訳にはいきませんので、専任契約を解除して頂きました。

そして実際にその2室は弊社で希望通りの価格で売却する事ができたのです。
その売却によって回収した金額約6,000万円。
この資金を元手に一棟収益物件購入に向けて動き出しました。


アパートローンの申請
購入の際H様は和歌山在住であり、地元和歌山の銀行にアパートローンをお願いしました。
この金融機関使用した理由は、


H様は和歌山で事業を営んでおられ、多数の区分所有物件を和歌山で所有しているとの事でした。すると当然【大手銀行の評価】と【区分所有物件のある和歌山の銀行の評価】では後者の評価の方が高くなります。
そして、この地元の金融機関は既にH様の資産背景を熟知していました。


そしてこの地元の金融機関でアパートローンを申請したところ、見事審査通過。

無事マンションオーナーへ

(この際購入したのが、弊社が今現在も管理させて頂いております都島区の物件です。)

最後に…

またH様は当時70歳。そろそろ相続も考えなければいけない年齢です。

H様は今回、この一棟マンションを所有できたことにより、負の財産を作る事に成功し相続対策にもなりました。

→詳しくはこちら【相続税対策〜節税対策の収益物件】


そして更にキャシュフローも起こして収入をあげることが出来たのです。
今、現在、H様は弊社で大きい物件だけでも7棟の一棟収益マンションを所有している大切なオーナー様となりました。

以上の様に、少し、ほんの少し物事の見る目を違う角度から見ることが出来れば大きな資産を残すことは可能になるということです。

もちろん物件を購入した後は様々なランニングコストもかかり、税金もかかるなど、様々な問題はありますが、お客様には
『どういった提案がベストか?』
『どういった組み立てが必要か?』

など、不動ハウジングではお客様の一番のベストパートナーになれるべく、日々勉強しております!!

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